O ditado “quem casa quer casa” continua atual, mesmo em época de crise. Sonhar com um lar para chamar de seu, ter um lugar para começar uma nova fase da vida, seja a dois ou já com família formada, é o grande objetivo da maioria dos brasileiros.
Dra. Renata Nery
No entanto, como todo grande investimento, as transações imobiliárias devem ser firmadas com extrema cautela, não obstante, atualmente, a aquisição de imóvel seja cercada de facilidades. São numerosos e corriqueiros os problemas enfrentados por compradores que não se precaveram de consultoria jurídica profissional para o fechamento do negócio.
Uma dica importante é reunir, primeiramente, todas as certidões e documentos do imóvel e do vendedor, já que esta análise documental deve sempre preceder a análise contratual.
No que diz respeito ao imóvel, da análise minuciosa de sua certidão de propriedade atualizada, emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis competente, é possível depreender se a propriedade pertence, de fato, ao vendedor; se há anterior promessa de compra e venda ou outro direito real que recaia sobre o imóvel ou, por exemplo, se a aquisição anterior - que legitima a venda do imóvel pela pessoa do vendedor - não abrange hipótese de nulidade.
As certidões de tributos municipais e de débitos condominiais indicam se há dívidas tributárias e de condomínio. Estes tipos de dívidas são obrigações propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, independente de quem seja o titular da dívida. Há também certidões específicas que indicam o risco de desapropriação pelo poder público ou se o imóvel está penhorado por dívidas trabalhistas, por exemplo.
A aquisição de um imóvel exige também que o vendedor seja idôneo. Esta qualidade resguarda o comprador de responder um futuro litígio judicial envolvendo o bem adquirido. As certidões referentes à pessoa do vendedor, dentre elas, as certidões de tributos fiscais e de protesto, demonstram o perfil financeiro da parte.
As certidões de distribuidor cível indicam as ações que tramitam em desfavor do vendedor, a análise do conteúdo e dos eventuais processos elencados são imprescindíveis. Os documentos pessoais e dados do vendedor devem ser igualmente ponderados, no caso de o vendedor ser casado ou viver em união estável, por exemplo, o regime de bens ditará a necessidade da outorga uxória (autorização do cônjuge) para o negócio.
No entanto, a análise do negócio não se restringe às certidões e documentos necessários. Um contrato claro, bem redigido e, até a escolha do instrumento contratual adequado, deve ser ponderado conforme o caso.
Temos que a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos sobre direitos reais imobiliários. Entretanto, há exceções constantes nas leis especiais como, por exemplo, nos negócios firmados através do sistema financeiro imobiliário e do sistema financeiro da habitação. Outrossim, a compra e venda de imóvel com valor de até trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país, não dependem de escritura pública, lavrada por tabelião. Pode ser feita por instrumento particular.
No caso de aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras, por exemplo, aplica-se a Lei nº8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e a Lei 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias). É corriqueiro, nestes casos, a construtora impor ao adquirente um contrato de adesão, em meio a stands de vendas. O comprador, pressionado a fechar o “bom investimento”, firma o contrato pré-moldado, contendo cláusulas exorbitantes, e sem a prévia pesquisa de idoneidade da incorporadora.
Outra observação importante é a conferência do memorial descritivo, pois há casos em que o acabamento não é incluído. Antecipar-se para firmar o contrato também impossibilita a verificar se a incorporação foi registrada junto ao oficial de registro de imóveis ou se houve hipoteca.
Importante salientar também a necessidade do registro do título aquisitivo junto ao oficial de registro de imóveis da circunscrição competente. A finalidade do registro imobiliário é servir como garantia de autenticidade, segurança e eficácia do ato jurídico, preservando a confiabilidade do negócio. Além disso, apresenta eficácia em relação a terceiros, já que produz publicidade necessária a fim de resguardar a boa-fé daqueles que vieram a realizar negócios imobiliários. Enquanto o bem não for registrado, o contrato firmado valerá apenas entre as partes, no plano obrigacional, não haverá direito real sobre o imóvel adquirido.
Por fim, convém destacar que toda aquisição de imóveis envolve riscos. A ausência de qualquer cautela poderá acarretar a perda do imóvel e do capital investido. Somente a assessoria jurídica de profissional especializado fará do seu sonho ou investimento, um bom negócio.
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* RENATA NERY – advogada e jornalista. Pós-graduada em Direito Processual Civil pela Universidade Cândido Mendes (UCAM), e em Comunicação Empresarial pela Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM), tendo ainda realizado curso de Direito Público na Fundação Escola Superior do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (Femperj).
